Pengadaan Tanah Selain Untuk Kepentingan Umum Pasca Diundangkannya Undang-Undang (UU) No 2 Tahun 2012.

Oleh: Boy Yendra Tamin

Pasca diundangkannya UU No 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, maka bagaimanakah nasib pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum ? Pertanyaan ini menjadi penting karena UU No 2 Tahun 2012 tidak menyebutkan dalam rumusan pasal-pasalnya mengenai pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum sebagaimana adanya dalam Perpres No 36 Tahun 2005 yang telah diubah dengan Perpres No  65 Tahun 2006.

Dalam kedua Perpres tersebut pengadaaan yang dilakukan instansi pemerintah dikategorikan menjadi dua; Pertama, pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan; Kedua, pengadan tanah selain untuk kepentingan umum. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan melalui pembebasan hak atas tanah dengan memberikan ganti rugi, sedangkan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum dillaksanakan dengan jual beli, tukar menukar atau cara lain berdasarkan kesepakatan para pihak.

Kategori pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum yang dilakukan dengan jual beli sebagaimana disebutkan dalam Perpres No 65 Tahun 2006 tidak lagi ditemukan  dalam UU No 2 Tahun 2012. Tidak lagi dicantumkan, kategori pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum dalam UU No 2 Tahun 2012 ada beberapa kemungkinan; Pertama, sebagai koreksi atas pengaturan pengadaan tanah sebelumnya, dimana dalam pengaturan pengadaan tanah untuk kepentingan umum terdapat pula ketentuan mengenai pengadaan tanah untuk selain kepentingan umum. Selain itu dalam Perpres No 36 Tahun 2005 dimaksud tidak ada penjabaran lebih lanjut mengenai prosedur pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum. Kedua, ketentuan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum dipisahkan atau tidak lagi disebut dalam UU No 2 Tahun 2012 bisa jadi akan diatur dalam suatu UU tersendiri atau nantinya dimuat dalam peraturan pelaksana UU No 2 Tahun 2012. Ketiga, atau perihal pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum diserahkan pada mekanisme pasar. Kemungkinan tentu berpotensi dipermasalahkan apabila yang melakukan pengadaan tanah untuk keperluan selain untuk kepentingan umum adalah instansi pemerintah.

Apabila soal pengadaan tanan yang dilaksanakan pemerintah selain untuk kepentingan umum, bila nantinya diatur  secara bersamaan dengan aturan pelaksanaan dari UU No 2 Tahun 2012, maka haruslah dihindari pola yang dipergunakan Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 yang hanya merujuk begitu saja tata cara pengadaan tanah untuk kepentingan umum bagi pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum. Padahal secara konsep, prinsip dan asas antara pengadaan tanah untuk kepentingan dengan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum berbeda. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilaksanakan melalui pembebasan hak atas tanah dengan memberi ganti rugi, sedangkan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar dann cara lain yang disepakati para parak. Perbedaan prinsip dan asas dari kedua bentuk pengadaan tanah itu, tentu akan melahirkan pula mekanisme dan prosedur, terutama dalam menentukan besaran harga tanah antara pengadaan tanah melalui pembesan hak atas tanah dengan memberi ganti rugi dengan pengadaan tanah dengan cara jual beli berdasarkan kesepakatan para pihak. Artinya, standar harga antara pola ganti rugi dengan standar harga dalam pola jual beli jelas berbeda. Bahkan yang lebih penting lagi pembesan hak atas tanah, bisa berujung pada pencabutan hak atas tanah apabila pemilik tidak bersedia tanahnya digunakan untuk keperluan kepentingan umum dan hal itu tidak mungkin terjadi pada pengadaan tanah dibawah pola jual beli berdasarkan kesepakatan para pihak.

Persoalan yang terjadi dalam soal pengadaan tanah dibawah keberlakuan Perpres No 36 tahun 2005 dan Perpres No 65 Tahun 2006, adalah penggunaan prosedur dan standar pengadan tanah untuk kepentingan umum terhadap pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum. Hal itu terjadi bukan karena Perpres dimaksud, tetapi peraturan pelaksana dari Prespres No 36 Tahun 2005  yang memberikan pengaturan terhadap pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum, sementara Perpresnya sendiri sebenarnya sudah jelas menyebutan pengadaan tanah untuk selain kepentingan umum dilakukan dengan jual beli, tukar menukar atau cara lain yang disepakati para pihak. Jadi tentu dengan ketentuan demikian pengadaan tanah untuk selain kepentingan umum sebagaimana layaknya jual beli umumnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Memang jika pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum tidak bisa dilepaskan sepenuhnya pada mekanisme pasar, tetapi kalau toh mau diatur tidak bisa hanya dengan merujuk saja tata cara dan prinsip-prinsip pengadaan tanah yang terdapat dalam tata cara pengadaan tanah untuk kepentingan umum tersebut dengan serta merta.

Apabila nantinya soal pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum akan diatur bersamaan dengan peraturan pelaksana UU No 2 tahun 2012, maka apa yang terjadi dalam pengaturan Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 tentu sudah seharusnya dihindarkan guna meminimalisasi terjadinya ketidak pastian hukum. Disisi lain tentu akan menjadikan para pelaksana pengadaan tanah akan dihadapkan pada pertanggung jawaban hukum atas pengaturan peraturan perundang-undangan yang tidak berkepastian. Persoalan serupa itu dapat dengan mudah diamati dalam Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007. 

Misalnya dalam pengadaan tanah untuk rumah sakit yang dalam Perpres No 65 Tahun 2006 tergolongan sebagai kategori selain untuk kepentingan umum, berdasarkan Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 apabila pengadaan tanah menggunakan panitia pengadaan, maka penggunaan ketentuan Perpres No. 36 Tahun 2005 dan Perpres No 65 Tahun 2006 berserta peraturan pelaksananya hanya sepanjang mengenai tata caranya dan bukan sekaligus dengan prinsip, asas pengadaan tanah yang ada atau ditentukan bagi pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Sebab  pengadaan tanah untuk selain kepentingan umum yang dilakukan dengan jual beli berdasarkan kesepakatan para pihak. Artinya,  ketentuan Pasal 61 ayat (3) Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 sebagai dasar keberlakuan tata cara pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada Bab IV bagian pertama Peraturan Kepala BPN dimaksud sebenarnya berlawanan dengan Perpres sebagai induknya yang tidak menjabarkan prosedur pelaksanaan pengadaan tanah dengan cara jual beli.

Dalam hal ini ketentuan Bab IV bagian pertama Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 adalah bagian dari prosedur pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dan oleh karenanya tidak dapat diterapkan dengan begitu saja pada pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum. Untuk bisa dipahami oleh Penuntut Umum sekelumit kami kemukakan beberapa hal terkait dengan ketentuan Bab IV bagian pertama  Peraturan Kepala BPN dimaksud, sebagai berikut;

·         Pada Bab IV bagian pertama Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 sepanjang dalam pasal-pasanya terdapat kalimat ” ganti rugi”, tentu harus ditafsirkan dengan ”jual beli” apabila mengikuti logika berfikir  yang mendalilkan Pasal 63 ayat (3) Peraturan Kepala BPN dimaksud. Dalam hubungan ini apakah logis menurut hukum konsep pembebasan hak atas tanah dengan memberikan ganti rugi  dipersamakan dengan pengadaan tanah dengan konsep jual beli berdasarkan kesepakatan para pihak. Padahal secara hukum kedua konsep pengadaan tanah dimaksud berbeda prinsip dan asas.

·         Pada Bab IV bagian pertama dalam Pasal 37 ayat  (4) Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 menyebutkan ”Jika pemilik sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tetap menolak, maka  berdasarkan Berita Acara sebagaimana dimaksud pada  ayat (2) dan ayat (3), Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota memerintahkan agar instansi  pemerintah yang memerlukan tanah menitipkan uang ganti rugi ke pengadilan  negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah  bagi pelaksanaan  pembangunan”. Apakah ketentyan tersebut bisa pula diberlakukan dalam pengadaan tanah pada pengadaan tanah yang dilakukan dibawah konsep jual beli. Dalam hubungan ini konsep menitipkan uang ganti rugi pada pengadilan adalah keberlanjutan dari asas pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang apabila terjadi keberatan dan tidak didapat kesempakatan garga ganti dari pemilik tanah, maka dikenal lembaga pencabutan hak atas tanah. Dengan lain perkataan lain, pada pengadaan tanah dengan jual beli tidak terdapat upaya hukum lanjutan berupa konsinyasi dan pencabutan hak atas tanah jika tidak tercapai kesepakan.

Sekelumit ketentuan Bab IV bagian pertama Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 yang dikemukan di atas hanya sebuah contoh saja guna menunjukkan bahwa ketentuan Bab IV bagian pertama dimaksud tidak bisa serta merta diterapkan pada pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum. Seperti telah dikemukakan sebelumnya, bahwa Perpres No 36 Tahun 2005 dan Perpres No 65 Tahun 2006 tidak menjabarkan bagaimana pelaksanaan dari pengadaan tanah untuk selain kepentingan umum yang dilakukan dengan cara jual beli dan juga tidak menjelaskan apa yang dimaksud dengan jual beli itu sendiri.

Bahwa karena ketidaan pejabaran terhadap prosedur pelaksanaan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum, ada kemungkinan pelaksanaan pengadaan tanah dengan konsep jual beli yang diukur dengan prosedur pengadaan untuk kepentingan umum dan pada gilirannya bisa jadi menyeret panitia pengadaan tanah atau yang terkait lainnya proses hukum yang tidak mereka duga. dalam pengadaan tanah untuk keperluan pembangunan rumah sakit yang berkategori pengadaan tanah selain untuk  kepentingan umum yang dilakukan dengan cara jual beli berdasarkan kesepakatan para pihak, setidaknya didadapkan pada pertanyaan berapa harga jual beli yang wajar ?

Bahkan setelah dicabutnya kepres No 55 Tahun 1993 dan diganti dengan Perpres No. 36 Tahun 2006 jo Perpres No 65 Tahun 2006 untuk perhitungan ganti rugi pun Perpres No 65 Tahun 2006 dalam pasal 15 ayat 1 huruf (a)  memberikan alternatif dasar perhitungan ganti rugi apakah didasarkan atas NJOP atau nlai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP berdasarkan penilaian lembaga/Tim penilai harga tanah. Oleh sebab itu, adalah tidak logis kemudian menurut hukum harga tanah yang wajar dalam konteks jual beli hanya didasarkan pada NJOP saja, bahkan bagi tanah untuk kepentingan umum yang luas kurang dari 1 ha pun digunakan konsep jual beli oleh Perpres No 35 Tahun 2006.

Dengan demikian, secara yuridis ketentuan Pasal 15 ayat (1) huruf a Perpres No 65 Tahun 2006 dan peraturan pelaksananya tidak mengikat bagi pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum karena dilakukan dengan konsep jual beli berdasarkan kesepakatan para pihak, dan karenanya perhitungan harga adalah harga pasar atau harga nyata. Dalam hal ini Peraturan Kepala BPN No 3 tahun 2007 hanya sekedar menunjuk tata cara yang dipergunakan dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum sebagaimana disebut Pasal 61 ayat (3) peraturan kepala BPN No 3 Tahun 2007 yang seperti telah kemukakan tidak bisa sepenuhnya dapatt diterapkan dengan serta merta diterapkan pada pengadaan tanah untuk selain kepentingan umum. Apalagi Perpres No 35 Tahun 2005 dan Perpres No 65 Tahun 2006 tidak menjabarkan prosedur pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum, termasuk tidak memberikan apa dimaksud dengan jual beli pada pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum itu.

Berdasarkan beberapa hal yang dikemukakan di atas, maka penyusunan peraturan pelaksana UU No 2 Tahun 2012 diharapkan memperhatikan beberapa persoalan yuridis yang terjadi dalam pengadaan tanah dibawah Perpres No.36 Tahun 2005 dan Perpres No 65 Tahun 2006 beserta peraturan pelaksananya yakni Peraturan Kepala BPN No 3 Tahun 2007 terutama adanya penggunaan ukuran, prinsip dan asas pengadaan tanah untuk kepentingan umum terhadap pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum. Bahkan yang terbaik sebenarnya terkait pengadaan tanah yang dilakukan pemerintah selain untuk  kepentingan umum diatur dalam peraturan perundang-undangan tersendiri.   (***)